住宅ローン控除でいくら戻る？年収別の控除シミュレーション

「結局いくら戻るの？」――住宅ローン控除の最大の関心ごとですよね。戻り額は年末ローン残高×0.7％が基本ですが、住宅の区分ごとの借入限度額と、あなたの税額（所得税＋住民税の一定枠）で上限が決まります。

まずは制度の上限を押さえ、そのうえであなたの状況に当てはめていきましょう。

2025年入居でも、新築は省エネ基準適合が原則要件です。区分と証明の準備を契約前から意識しておくと安心です。

区分別の「理論上の最大控除額」（まずは上限を把握）
“理論値”から“実際に戻る額”へ：計算の流れ
年収別「イメージ」をつかむ3ケース（ざっくり目安）
“満額使い切る”ためのコツ（よく効く5つ）
自分で試算する超シンプル手順（保存版）
よくある勘違いQ&A
まとめ
シリーズ内リンク

区分別の「理論上の最大控除額」（まずは上限を把握）

以下は年末残高が十分にある前提での「1年あたりの最大控除」と「総控除年数」です（控除率は0.7％）。新築等は13年、既存住宅は10年が原則。

新築（認定長期優良・低炭素）

世帯区分	借入限度額	1年あたり最大控除	年数
子育て・若者夫婦	5,000万円	35.0万円	13年
上記以外	4,500万円	31.5万円	13年

新築（ZEH水準省エネ）

世帯区分	借入限度額	1年あたり最大控除	年数
子育て・若者夫婦	4,500万円	31.5万円	13年
上記以外	3,500万円	24.5万円	13年

新築（省エネ基準適合）

世帯区分	借入限度額	1年あたり最大控除	年数
子育て・若者夫婦	4,000万円	28.0万円	13年
上記以外	3,000万円	21.0万円	13年

新築「その他の住宅」は、2024年以降の建築確認では原則対象外（経過措置は別途）。

既存住宅（中古）

区分	借入限度額	1年あたり最大控除	年数
長期優良・低炭素／ZEH水準／省エネ適合	3,000万円	21.0万円	10年
その他	2,000万円	14.0万円	10年

“理論値”から“実際に戻る額”へ：計算の流れ

その年の控除可能額（上限A）
A＝min（年末ローン残高，借入限度額）× 0.7％
例）年末残高3,800万円・新築ZEH（その他の世帯：限度3,500万円）→ A＝min(3,800, 3,500)×0.007＝24万5,000円
所得税で差し引ける額（上限B）
B＝あなたの年の所得税額（復興特別所得税含む）
住民税で差し引ける額（上限C）
C＝min（A−B，課税総所得×7％，13万6,500円）
住民税の住宅ローン控除は原則13万6,500円が上限の目安。
実際の控除額（その年）
実際の控除＝min(A，B＋C)

コツ：年末調整前に源泉徴収票（見込み）や給与明細から所得税見込みを把握すると、住民税にどれだけ振れるか（Cの余地）を予測できます。

年収別「イメージ」をつかむ3ケース（ざっくり目安）

※単身・給与所得メインで、扶養・各種控除の違いは無視した「感覚値」。正確な金額は各人で異なります。

ケースA：年収500万円・新築（省エネ基準適合・その他）・年末残高3,200万円

A＝min(3,200, 3,000)×0.7％＝21.0万円
B：この年収帯だと10万円前後が目安
C：住民税の上限は最大13万6,500円

結果：B＋CはAを十分カバーしやすく、満額21万円を使い切れる見込み。

ケースB：年収700万円・新築（ZEH・その他）・年末残高3,600万円

A＝min(3,600, 3,500)×0.7％＝24.5万円
B：15〜20万円台が多い
C：住民税上限は最大13万6,500円

結果：B＋CがA（24.5万円）を上回りやすく、ほぼ満額が見込める。

ケースC：年収900万円・新築（認定長期優良・その他）・年末残高4,400万円

A＝min(4,400, 4,500)×0.7％＝30.8万円（残高が限度額未満）
B：30万円超も十分ありえる
C：Bでほぼ使い切るため住民税は使わない想定

結果：その年の控除はAの範囲内で最大約30.8万円。Bがこれを下回るなら、住民税で最大13万6,500円の補完が可能。

“満額使い切る”ためのコツ（よく効く5つ）

区分の確認を最優先：認定長期優良／低炭素／ZEH水準／省エネ基準のどれかで借入限度額が変わる。証明書の取得方法も変わる。
入居年のルールを見る：新築の「その他の住宅」は2024年以降の建築確認だと原則対象外（経過措置は別）。
年末残高を意識：繰上げ返済のタイミング次第で年末残高が減り、その年のA（=残高×0.7％）も縮む。初期数年の繰上げは控除との兼ね合いを試算。
所得税で使い切れないときは住民税で：住民税の上限は原則13万6,500円を目安に。
初年度→確定申告／2年目以降→年末調整：手続き漏れはゼロに。会社の締切もカレンダー化。

子育て・若者夫婦枠：該当すると借入限度額がワンランク上がり、1年あたりの最大控除も増えます（例：ZEHは3,500→4,500万円、24.5→31.5万円/年）。該当判定（入居年12/31現在など）の定義は必ず一次案内で確認を。

自分で試算する超シンプル手順（保存版）

住宅区分と借入限度額を特定（上の「区分別上限」を参照）。
年末ローン残高を用意（金融機関の「年末残高等証明書」）。
A＝min（残高，限度額）×0.7％ を計算。
B＝所得税額（見込み）を確認（源泉徴収票・年末調整見込み）。
C＝min（A−B，課税総所得×7％，13万6,500円） を見積もり。
実際の控除＝min（A，B＋C） を算出。

よくある勘違いQ&A

Q：ローンが5,000万円なら毎年必ず35万円戻る？

A：いいえ。年末残高が限度額に満たない年は残高×0.7％が上限。さらにあなたの税額でも頭打ちになります。

Q：住民税でAの残りは無限に引ける？

A：いいえ。住民税の住宅ローン控除の上限は原則13万6,500円までで止まります。

Q：新築で省エネ基準を満たさなくてもOK？

A：2024・2025年入居は原則NG（経過措置の条件を除く）。

まとめ

「いくら戻るか」はA（残高×0.7％※区分の限度額まで）と、B（所得税）＋C（住民税の一定枠）の綱引きで決まります。まずは自分の住宅区分と借入限度額、年末残高を押さえ、初年度は確定申告→2年目以降は年末調整の手続きを確実に。子育て・若者夫婦の該当やZEH・省エネの証明で上限がどれだけ変わるかも確認し、年末の繰上げ返済は控除との損得をシミュレーションして判断しましょう。